📚 Bilgi Bankası

Üst hakkı, başkasına ait bir taşınmaz üzerinde yapı inşa etme veya mevcut yapıyı kullanma yetkisi veren sınırlı bir ayni haktır. Türk Medeni Kanunu’nun 726. maddesinde düzenlenmiş olup, belli bir süre için ya da sürekli olarak tanımlanabilir.  Genellikle bir arsa sahibinin, arsasını kullanmadan bir başkasına bina yapma veya mevcut binayı kullanma izni vermesi durumunda söz konusu olur. Bu hak, tapuya tescil edilerek üçüncü kişilere karşı da korunur. Üst Hakkı Örnekleri  Bir vakıf üniversitesinin, Hazine’ye ait bir arazi üzerinde kampüs inşa etmesi.  Belediyeye ait bir arsa üzerine özel bir şirketin alışveriş merkezi kurması.  Devlete ait bir arazide rüzgar enerjisi santrali kurulması.  Bu gibi durumlarda, taşınmazın mülkiyeti arsa sahibine ait kalırken, üst hakkı sahibine uzun vadeli bir kullanım hakkı sağlanmış olur. 

Üst hakkı kurulurken aşağıdaki adımlar izlenmelidir:  Tarafların Anlaşması Üst hakkı, taşınmazın sahibi ile üst hakkını kullanacak kişi veya kuruluş arasında yapılan bir anlaşma ile başlar. Bu anlaşma, tarafların hak ve yükümlülüklerini içermelidir.  Resmi Sözleşmenin Düzenlenmesi Üst hakkı, resmi şekilde düzenlenen bir sözleşme ile oluşturulmalıdır. Bu sözleşme noter huzurunda veya tapu müdürlüğünde yapılır.  Tapuya Tescil Edilmesi Sözleşme yapıldıktan sonra, üst hakkı tapuya tescil edilmelidir. Tescil işlemi, hakkın üçüncü kişilere karşı korunmasını sağlar.  Belirlenen Süre Üst hakkı belirli bir süreli veya süresiz olarak kurulabilir:  Süreli Üst Hakkı: Genellikle 30-99 yıl arasında değişir.  Süresiz Üst Hakkı: Tapuya sürekli olarak tescil edilebilir.  Süre dolduğunda, yapı ya arsa sahibine devredilir ya da sözleşme yenilenir.

Üst kullanım hakkı, genellikle kamuya ait taşınmazlarda kiralama veya geçici izin yoluyla verilen bir kullanım hakkıdır. Örneğin, belediyeye ait bir arazide geçici bir işletme kurmak, bir sosyal tesis inşa etmek veya enerji santrali kurmak gibi durumlarda kullanılır.  Bu hak, tapuya tescil edilmeyen, daha çok kullanıma dayalı bir izin şeklinde düzenlenen bir yetkidir. Üst hakkı ise tapuya tescil edilerek ayni hak kazandırır ve miras yoluyla da geçebilir.

Evet, üst hakkı devredilebilir ve miras yoluyla intikal edebilir. Ancak bunun için bazı şartların yerine getirilmesi gerekir:  Tapuya Tescil: Üst hakkının devredilebilmesi için tapu kaydında açıkça devredilebilir olduğunun belirtilmiş olması gerekir.  Sözleşme Şartları: Üst hakkı sözleşmesinde, hakkın devredilmesine engel bir madde bulunmuyorsa, hak devredilebilir.  Arsa Sahibinin Onayı: Bazı durumlarda arsa sahibinin izni gerekebilir.  Devredilmesi halinde, yeni hak sahibi aynı hakları kullanmaya devam eder. Üst hakkı, satılabilir, kiralanabilir veya miras bırakılabilir.

İmar planlarından bir tanesi olan uygulamalı imar planı nedir soruna 1/1000 ölçekli ve önceden çizilmiş olan haritaların üzerine işlenen planlardır yanıtı verilebilir. Bu planlar çevredeki yapı adalarını, adaların yoğunluklarını, yolları ve imar uygulaması için gerekli olan tüm programları esas alacak şekilde ayrıntılı bir şekilde gösterir. İmar planı hazırlanırken de ilk olarak haritanın büyüklüğünün ve planın detayının ne kadar olması istendiği göz önüne alınmalıdır. İmar uygulaması yapılacak yer hakkında detaylı bilgiler veren plan veya haritaya imar planı denir. İmar planının, nüfusu 10 bini geçmiş olan yerleşim yerlerinde yapılması zorunludur. İmar planı ile yoğunluk düzeyi, imar uygulaması, adalar, yollar ve pek çok istatistik raporları oluşturulur. Nüfusu 10 binin altında olan yerlerde ise imar planının yapılıp yapılmayacağına belediye karar verir.