📚 Bilgi Bankası

TAKS, yani Taban Alanı Katsayısı, bir yapının arsa üzerinde ne kadar alan kaplayabileceğini gösteren orandır. Daha basit anlatmak gerekirse, binanızın zemine oturduğu kısmın arsa yüzölçümüne oranıdır. Bu oran sayesinde, arsanızın ne kadarının yapılaşmaya ayrılabileceğini, ne kadarının ise boş ya da açık alan olarak kalması gerektiğini öğrenebilirsiniz. Örneğin elinizde 1.000 metrekarelik bir arsa olduğunu düşünün. Eğer bu arsa için belirlenmiş TAKS oranı YÜZDE 40 ise, bu demektir ki en fazla 400 metrekarelik bir taban oturumuna izin var. Yani binanızın zemin katı, 400 metrekareyi geçemez. Geriye kalan 600 metrekarelik alan ise bahçe, otopark, peyzaj gibi açık alan olarak kalmak zorundadır. TAKS değeri genellikle imar planlarında YÜZDE 20, YÜZDE 30, YÜZDE 40 gibi oranlarla belirtilir. Düşük TAKS oranları, yapılaşmanın yatayda değil daha çok dikeyde yoğunlaşacağı anlamına gelir. Yani binanın oturduğu alan küçüktür ama katlar artabilir. Yüksek TAKS oranı ise daha yayvan yapılar anlamına gelir  örneğin villa tipi ya da tek katlı konutlar gibi. TAKS, özellikle arsa kullanımının verimliliği açısından büyük önem taşır. Aynı zamanda komşu binalarla olan mesafeniz, yangın güvenliği, güneş alma durumu gibi konuları da dolaylı olarak etkiler. Yani bu oran sadece metrekareyle ilgili değil, aynı zamanda yaşam kalitesiyle de ilgilidir. Birçok yatırımcı sadece kat sayısına odaklanır ama taban alanı hesaba katılmadığında, arsanın gerçek potansiyeli yanlış değerlendirilmiş olur. O yüzden siz de bir arsa almayı düşünüyorsanız ya da üzerine bir yapı planlıyorsanız, ilk öğrenmeniz gereken şeylerden biri TAKS oranıdır.

KAKS, yani Kat Alanı Katsayısı, bir arsa üzerinde toplamda kaç metrekare inşaat yapılabileceğini gösteren orandır. İmar planlarında sıkça geçen bu değer, kimi zaman “emsal” olarak da adlandırılır. Kısacası KAKS, yapınız kaç katlı olursa olsun, inşa edebileceğiniz toplam kapalı alanı belirler. Formül basittir: KAKS = Toplam İnşaat Alanı / Arsa Alanı Gelin bunu bir örnekle daha netleştirelim. Diyelim ki 1.000 metrekarelik bir arsanız var ve imar planında bu arsa için KAKS değeri 2.00 olarak belirlenmiş. Bu durumda arsanın üzerine en fazla 2.000 metrekare kapalı alan inşa edebilirsiniz. Bu alanı ister 2 katlı 1.000 m⊃2; tabanlı bir bina olarak, ister 4 katlı 500 m⊃2; tabanlı bir bina olarak kullanabilirsiniz. KAKS burada toplamı sınırlar, dağılımı ise TAKS ve plan notlarına göre şekillenir. Yani KAKS size bir “hacim” sunar. Ancak bu hacmin nasıl kullanılacağı, TAKS oranı, çekme mesafeleri ve diğer yapılaşma kurallarıyla birlikte belirlenir.  KAKS değeri, genellikle dikey yapılaşma potansiyelini temsil eder. Kentsel alanlarda daha yüksek KAKS oranları tercih edilir çünkü bu, aynı arsa üzerinde daha fazla yapı yapılabileceği anlamına gelir. Örneğin KAKS 3.00 olan bir parselde inşaat alanı daha fazladır, dolayısıyla arsanın yatırım değeri de genellikle daha yüksektir. Ancak bu noktada dikkatli olunması gereken bir detay var: Yüksek KAKS her zaman çok katlı bina yapabileceğiniz anlamına gelmez. Çünkü bazı bölgelerde kat sınırı getirilmiş olabilir ya da plan notlarında ekstra kısıtlamalar yer alabilir. Bu yüzden sadece KAKS oranına değil, imar durumu belgesinde yer alan tüm yapılaşma koşullarına birlikte bakmak gerekir.  Sonuç olarak, KAKS sizin “ne kadar” inşa edebileceğinizi gösterir. Bu oran, projenizin toplam büyüklüğünü ve gayrimenkulünüzün değerini doğrudan etkiler. Doğru değerlendirme yapabilmek için hem rakamları hem de bu rakamların arkasındaki imar kurallarını iyi okumanız gerekir.

Emsal, tapu parsel sorgulama işlemlerinde karşılaştığımız bir kelimedir. Bir diğer kavram ise TAKS. Bu iki terim, esasen tapu işlemleri esnasında kontrol edilmesi gereken durumları ifade eder. Özellikle de toprak yatırımları için alım yapılmadan önce binanın yapılacak olan arsasının en çok kullanım alanını doğru bilmek önem arz eder. Binanın net inşaat alanı, yatırımınızın getirisini direkt olarak etkiler. Aynı zamanda, yalnızca yatırımlık değil, satın alarak yaşamayı planladığınız konutunuzun imar planına uygun biçimde yapılmış ve tapusunun da problemsiz olması gerekmektedir. Dolayısıyla emsal ve TAKS gibi kavramlardan haberdar olmanız şarttır.  Kat alanı kat sayısı olarak da tanımlanan KAKS yani emsal, herhangi bir binanın kat alanı kat sayısını açıklamaktadır. Kat alanlarının tümünün, toplam arsa alanına göre en çok ne kadar oranda olabileceğini ifade eder. Emsal nedir diyenler için kısa açıklama olarak; arsa üstüne yapılabilecek net inşaat alanını belirtir diyebiliriz. KAKS ile emsal aynı anlama gelir. Bir arsanın alanıyla maksimum net metrekare inşaat alanı hesaplanmaktadır. Örneğin, SİLİVRİ DE 0,20 veya YÜZDE 20 emsal var gibi bir cümle işitebilirsiniz. Bu cümle, bin metrekarelik bir arsa üstünde en çok 1000 x 0,20 = 200 metrekarelik net inşaat alanı yapılabileceğini göstermektedir. Emsal artışı, parsellerin birleştirilmesi ile elde edilmektedir. Fakat kentsel dönüşüm yetkisinin devir edildiği kurumlara emsal artışı için üst sınır getirilebilmektedir. Emsal artışı, birleştirilen parsel alanlar ne denli büyük olursa o kadar fazla olmaktadır. Eğer bu yerde yol genişletme yapılıyor ise veya park için alan ayrılıyorsa, ek inşaat hakkı da elde edilebilir. Emsal artışı nedeniyle daha geniş ve ferah bir yapılaşma söz konusu olabiliyor.