📚 Bilgi Bankası

Tapu rayiç bedeli, evalıp satarken ve evine kredi yaptırırken belirtmen gereken bilgiler arasında yer alıyor. Bu aşamada yanlış beyanda bulunmak ise suç olarak kabul ediliyor ve bu hareketi gerçekleştiren mükelleflere çeşitli cezalar uygulanıyor. Tapu rayiç bedelini yanlış beyan etmek, ev satışından ya da kredi işlemlerinden haksız kazanç elde etmeye yol açıyor. Bu sebeple de yanlış bilgi veren kişilerin alacağı tapu rayiç bedeli cezası, faiz işleminden de geçiriliyor. Tapu değerini eksik bildiren kişilerin yaptığı işlem tespit edildiğinde, aradaki fark tahsil ediliyor. Ayrıca bu kişilere ödemeleri gereken gerçek harcın %’i oranında da ceza kesiliyor.

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde 01 Haziran 2013 tarih 28664 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan yönetmelik ile yapılan değişikliklere göre; Bir adada ifraz yapılmak suretiyle yola cephesi bulunmayan parsel oluşturulamıyor. Yola cephesi olmayan parsellerin bulunduğu adalarda yola cephesi bulunmayan parsele yola cephe sağlamaya yönelik düzenleme yapılmaksızın bu parsele ve sınırı bulunan diğer parsellere ruhsat düzenlenemez. Kanunun 18 inci maddesinin uygulanamadığı hallerde yola cephesi bulunan parsellerden herhangi biri ile tevhid edilmesi mecburidir. Parsellerin maliklerinin kendi aralarında anlaşamadığı hallerde bu alanlarda plana ve yapılaşmamış olup olmadığına göre müsait olan parsellerle resen tevhid yoluyla parselasyon yapmaya ilgili idare yetkilidir. Kadastral yola cephesi olmayan tarla eğer imar planları kapsamında değilse aşağıdaki yolların izlenmesi gerekiyor. Yola cephesi olan komşu parsellerden geçit hakkı alarak yola cephe sağlanabiliyor. Geçit hakkı komşu parsellerin malikleri ile anlaşarak alınabileceği gibi anlaşamama durumunda mahkeme kararı ile de alınabiliyor. Bu iki durumda da geçit hakkının tapuya tescil edilmesi gerekiyor. İmar durumu alınabilmesi için her koşulda kadastral yola cephe olması gerekiyor. Kadastral yola cephesi olmayan tarla eğer imar planı kapsamında ise o zaman imar planlarının notları ile birlikte incelenerek, imar planının tarla için nasıl bir hüküm verdiğinin incelenmesi gerekiyor.

Tarlanız için imar izni nasıl verilir işte bu soruların cevabı bu haberimizde yer alıyor. Tarıma el verişli toprak parçası, sınırlı ve belirli bir alan tarla olarak belirlenir. Vasfı tarla içerisinde bazı bölgelerde yapılaştırılma için izin verilmiyor. Peki bu iznin sağlanması için neler gerekli. Yani özel imar nasıl alınır sorusunu soruyorsanız dikkat etmeniz gereken bazı kurallar yer alır.

Bir mal mülkiyeti, sahip olduğu tüm haklar ile birlikte alacaklıdan başka birine devrediliyorsa bu olaya temlik deniyor. Yani tam olarak anlatılması gerekiyorsa mülk olarak başka bir kişiye devretme anlamına geliyor. Bir borç söz konusu ise temlik yapılması söz konusu oluyor. Bu işlemin en sık uygulandığı durum borç durumlarıdır. Öncelikle tüm bu işlemler Türk Borçlar Kanunu içerisinde 183 il 194. Maddeler arasında açıklanmıştır. Bu açıklamada göre doğru hareket edildiğinde sorunsuz şekilde işlem yapılması söz konusu olabiliyor. Öncelikle bu işlem yapılacaksa hukuka uygun bir şekilde yapılmak zorundadır. Aksi halde yapılan işlem resmi bir işlem olarak kabul edilemiyor.

Türk Borç Kanunu bünyesinde yer alan temlik durumu 3 temele ayrılıyor. Tüm işlemler söz konusu kanunun 183. Ve 194. Maddeleri ile belirlenmiştir. Bu maddelere göre işlem yapıldığında durum tamamen yasal oluyor ancak yasa dışı olarak uygulama yapılıyorsa kanunen uygun sayılmıyor. Kanunlara göre 3 farklı anlam ve görev söz konusu oluyor. Eğer ki arada bir sözleşme var ise yani alacağını devreden kişi de devralan kişi de anlaşmalı bir şekilde sözleşme yapıyorsa bu bir tür olarak kabul ediliyor. Devri yapılacak olan mülk için mahkemeye başvuru yapılıyor olması da ikinci çeşit olarak sunuluyor. Mal sahibi ölürse mal direkt olarak diğer hak sahiplerine geçer. Bu da üçüncü seçenek olarak sunuluyor. Temlik çeşitlerinin anlamları Alacağı devreden ile devralan arasında sözleşme var ise bu durum en kolayıdır. Yani olay mahkemeye intikal etmez ve anlaşmalı bir şekilde işlemler halledilir. İkinci seçenek mahkeme seçeneğidir. Eğer ki bu durum mahkemeye taşınıyorsa mirasçılar arasında bir anlaşmazlık var demektir. Mahkemenin buradaki asli görevi mirası tam olarak mirasçılara eşit dağıtabilmektir. Kazai temlik söz konusu olduğunda devir direkt olarak yapılıyor. Burada hukuk söz konusu olmuyor. Devir anlık olarak mirasçılara yapılıyor. Temlik işlemlerinin üçüncüsü ise mal sahibinin ölümü ile alakalı oluyor. Yani eğer ki mal sahibi öldüyse alacak direkt olarak hak sahiplerine geçiyor. Yani hiç kimsenin hukuki bir işlem yapmasına gerek kalmıyor. Bu hak direkt olarak sunuluyor.Söz konusu temlik olduğunda birinin mal varlığında ciddi bir azalma, diğerinin mal varlığında ciddi bir artma durumu olabiliyor. Mülkiyet el değiştirdiği zaman yaşanan bu duruma tasarruf temliki adı veriliyor. Bu devir işlemi bir borç karşılığında da yapılabiliyor. Tabi ki işlemlerin yapılabilmesi için sözleşmenin olması önemli bir konudur. Hem taşınır hem de taşınmaz mallar için bu işlem yapılabilir. Öncelikle bedel karşılığında devir işlemleri yapılıyorsa o zaman her iki tarafın da imzasının bulunacağı bir sözleşme olmalıdır. Bu sözleşme temlik sözleşmesi olarak kabul edilir ve yasalar karşısında önemli bir yeri vardır.

Herhangi bir mal başka bir mal ile değiş tokuş yapılabiliyor. Bu işleme ise trampa adı veriliyor. Ancak bu aşamada yapılan değiş tokuş işleminde mallardan birinin değeri diğerinin değerinden daha yüksek ise aradaki fark karşı tarafa ödenerek eşitlik sağlanmalıdır. Aynı şekilde bu değerin ipotek işlemlerinde de karşılığı vardır ve ipotek ile de ödenmesi söz konusudur. Ticaret söz konusu olduğunda bu işlem sıklıkla tercih ediliyor. Özellikle de araba alım satımlarında bu değiş tokuş işlemleri sıklıkla yapılıyor.

Tapu üzerinden trampa işlemlerinin yapılması söz konusudur. Yani bu işlem sadece tapu sayesinde yapılabiliyor. Tapu Sicil Müdürlüğü’ne gitmek gerekiyor. Burada her iki mal için de resmi bir senet hazırlatılması önemlidir. Taşınmaz olan malın tapusu yok ise o zaman ada ve parsel numaralarının mutlaka sunuluyor olması gerekiyor. Maliklerin sözlü beyanları sayesinde de bu işlem yapılabiliyor. İşlemlerin yapılabilmesi için bazı belgelerin sunuluyor olması lazım. Bu belgelerden en önemlisi nüfus cüzdanlarıdır. Nüfus cüzdanlarının üzerinde mutlaka fotoğraf olmalıdır. Bunun yanında pasaportlar da geçerlilik gösteriyor. Aynı şekilde vesikalık fotoğrafları da Tapu Sicil Müdürlüğü’ne sunulmalıdır. Dask poliçe fotokopisinin belgelerin arasında yer alması gerekiyor. İlgili belediye üzerinden alınan malın değerini beyan eden belgeler de mutlaka bulunmalıdır. T.C. kimlik numaraları ve vergi numarası da yine sunulması gerekenler arasında bulunuyor.

Öncelikle taşınmaz malların her biri farklı il ya da ilçelerde olabiliyor. Taşınmazın bulunduğu herhangi bir ilde ya da ilçede bu trampa işlemleri kolay bir şekilde yapılabiliyor. Pek çok kişi bu işlemi çok daha mantıklı buluyor. Geçmişte de ticarette takas işlemleri sıklıkla tercih ediliyordu. Yani takas en mantıklı ticaret yollarından biri oluyor. Bir malı vererek diğer malı almak mantıklı olsa da her zaman iki malın değeri aynı olacak diye bir kural yok. Böyle bir kural olmadığı için de malların arasında değer farklılıkların kapatılması gerekiyor. İki mal arasında belirli bir farklılık söz konusu ise o zaman trampa işlemleri yapılmalıdır. Bu işlem sayesinde iki taraf da bu ticaretten karlı çıkabiliyor. Örnek vermek gerekiyorsa bir kişinin 20 bin TL değerinde bir arabası olsun. Diğer kişinin ise 25 bin TL değerinde bir arabası olsun. Aradaki 5 bin TL küçük gibi görünse de haksızlık olması için yeterli bir durum oluyor. Bu farkın para ile kapatılması hak geçmemesi adına önemlidir. Bunun için sözleşme yapılması ve sonra da bu farkın değeri düşük aracı satan kişi tarafından diğerine sunulması gerekiyor. Ticari ilişkilerde sağlıklı alımlar ve satımlar yapılabilmesi için bu trampa işlemlerinin yapılması önemli bir konudur. Bu aşamada bir avukat da detaylar hakkında net bir bilgi verebiliyor.

TAKS, yani Taban Alanı Katsayısı, bir yapının arsa üzerinde ne kadar alan kaplayabileceğini gösteren orandır. Daha basit anlatmak gerekirse, binanızın zemine oturduğu kısmın arsa yüzölçümüne oranıdır. Bu oran sayesinde, arsanızın ne kadarının yapılaşmaya ayrılabileceğini, ne kadarının ise boş ya da açık alan olarak kalması gerektiğini öğrenebilirsiniz. Örneğin elinizde 1.000 metrekarelik bir arsa olduğunu düşünün. Eğer bu arsa için belirlenmiş TAKS oranı YÜZDE 40 ise, bu demektir ki en fazla 400 metrekarelik bir taban oturumuna izin var. Yani binanızın zemin katı, 400 metrekareyi geçemez. Geriye kalan 600 metrekarelik alan ise bahçe, otopark, peyzaj gibi açık alan olarak kalmak zorundadır. TAKS değeri genellikle imar planlarında YÜZDE 20, YÜZDE 30, YÜZDE 40 gibi oranlarla belirtilir. Düşük TAKS oranları, yapılaşmanın yatayda değil daha çok dikeyde yoğunlaşacağı anlamına gelir. Yani binanın oturduğu alan küçüktür ama katlar artabilir. Yüksek TAKS oranı ise daha yayvan yapılar anlamına gelir  örneğin villa tipi ya da tek katlı konutlar gibi. TAKS, özellikle arsa kullanımının verimliliği açısından büyük önem taşır. Aynı zamanda komşu binalarla olan mesafeniz, yangın güvenliği, güneş alma durumu gibi konuları da dolaylı olarak etkiler. Yani bu oran sadece metrekareyle ilgili değil, aynı zamanda yaşam kalitesiyle de ilgilidir. Birçok yatırımcı sadece kat sayısına odaklanır ama taban alanı hesaba katılmadığında, arsanın gerçek potansiyeli yanlış değerlendirilmiş olur. O yüzden siz de bir arsa almayı düşünüyorsanız ya da üzerine bir yapı planlıyorsanız, ilk öğrenmeniz gereken şeylerden biri TAKS oranıdır.