📚 Bilgi Bankası

Parselasyon işleminde önce ifraz yapılır. Yani, tarım arazisi olan ve kadastro parselinden oluşan arsa imar planına göre imar parseline dönüştürülmesi için ayrılır. İkinci olarak tevhit yapılır. Tevhit ile, farklı imar parsellerinin imar mevzuatına göre verimli kullanılmasına engel olan durumlar kaldırılır. Bunu kaldırmak için de yapılacak olan işlem iki veya daha fazla imar parselinin birleştirilmesidir. Çünkü atıl durumda bulunan imar parselinin kullanılabilir hale getirilmesi gerekir. Eğer cephe yeterli büyüklükte değilse parseller birleştirilir. Daha sonra tahsis uygulamaları yapılır. Bunun anlamı da oluşan yeni parsellerin imar adalarına dağıtılmasıdır. Dağılan parseller ise maliklerine dağıtılır. Parselasyon işleminde parseller içinde yer alan yol, yeşil alan, park, otopark, meydan gibi kamu hizmetlerine ayrılan yerlerden herhangi birini ya da birkaçını kapsayacak şekilde ayrılır.

Parselasyon yapılmasının sebebi; düzenli kentleşme sağlanmasıdır. Bir arsanın yapılaşmasına temel oluşturmayı sağlayan bu işlemlerin sonucunda tapuda esas alınacak arsa ya da arazinin düzenlenme planı ortaya çıkacaktır.

Plan uygulama haritasına göre yapılır. Araziye uygulanan imar adalarının rövöle ölçülerine dayanılarak bu plan gerçekleşir. Plan paftaları açılırken, mevcutta olan haritaların pafta anahtarları kullanılır. Tersim ve mürekkepleme işlemlerinin ise teknik yönetmelik hükümlerine uygun olması gerekir. Bu planlar 1/1000 veya daha büyük ölçeklerde hazırlanır ve o paftaya isabet eden bütün mevcut nirengi noktaları, kullanılan eski ve yeni tesis edilmiş poligon noktaları koodinat değerlerine göre ayrıca kadastro durumu da usulüne uygun olarak kesik hatlarla tersim edilir. Parselasyon yapıldıktan sonra planlar oluşturulur. Bu planlar bir ay süreyle ilgili idareye asılır. Süresi dolduğunda planlar kesinleşir ve planda yer alan hükümlerin uygulaması başlar.

Sahip olduğu gayrimenkulü satmak isteyen pek çok kişi, rayiç bedeli kavramıyla karşılaşıyor ve “Rayiç bedeli ne demek?” sorusuna yanıt arıyor. Rayiç, kelime anlamı olarak bir malın piyasa değeri anlamına geliyor. Bu sebeple de rayiç bedeli; satılacak, vergisi ödenecek ya da sigorta ettirilecek mal ya da taşınmazın güncel değerini ifade ediyor. Emlak vergisi, gelir vergisi, konut sigortası gibi işlemlerin tümünde, söz konusu olan mal ya da taşınmazın güncel değerine göre işlem yapılıyor. Bu sebeple de işlem uygulanacak malın anlık değerinin saptanması büyük önem taşıyor.

Konut ve arsa rayiç bedeli hesaplanırken aynı semtte ve benzer özelliklerde üç farklı konut ya da arsa referans olarak alınıyor. Bedeli çıkarılacak gayrimenkulün metrekaresi, referansların metrekareleriyle karşılaştırılıyor. Bu sayede tapu rayiç bedeline ulaşılıyor. Rayiç bedeli belirlenecek semtte bulunan 3 gayrimenkulün rayiç bedelleri toplanır, İlgili konutların metrekareleri toplanır, Toplam rayiç bedel, toplam metrekareye bölünür, Çıkan sonuç, rayiç bedeli belirlenmek istenen gayrimenkulün metrekaresi ile çarpılır.

Tapu rayiç bedeli, e-devlet kapısından rahatlıkla öğrenilebiliyor. Ayrıca istersen bulunduğun ilçenin Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne giderek de merak ettiğin evin rayiç bedeli hakkında bilgi alabilirsin.

Halen oturduğunuz evin rayiç bedelini öğrenmek için yaşadığınız bölgede yakın dönemde satılmış, koşulları sizin evinize benzeyen üç farklı ev belirlemeniz ve satış fiyatlarını öğrenmeniz gerekiyor. Bu evlerin toplam değerlerini toplam metrekarelerine bölebilir, elde ettiğin birim fiyatı da oturduğun evin metrekaresiyle çarparak istediğin sonuca kolayca ulaşabilirsiniz.

Arsa rayiç bedeli, bir arsanın piyasadaki alım ve satım değerini ifade eden bir kavramdır. Peki arsa rayiç bedelini etkileyen unsurlar nelerdir? Arsanın bulunduğu bölge, bölgenin genişliği, yatırım değeri, yakınındaki site ve sosyal alanlar, tarım arazisi olup olmaması ile Maliye ve Gümrük Bakanlığı tarafından belirlenen asgari ve enflasyona bağlı değerler, arsa rayiç bedeli üzerinde etkili unsurlardır.

1. Arsa rayiç bedeli sorgulama yöntemlerini şu şekilde sıralamak mümkün. 2. Doğrudan arsanın bulunduğu belediyeye giderek veya belediyenin ilgili birimini arayarak arsa rayiç bedelini öğrenebilirsin. 3. Varsa belediyenin web sitesinden sorgulama işlemi yapabilirsin. 4. E-Devlet portalı üzerinden sorgulama yaparak da arsa rayiç bedelini öğrenebilirsin.

Tapu rayiç bedeli, evalıp satarken ve evine kredi yaptırırken belirtmen gereken bilgiler arasında yer alıyor. Bu aşamada yanlış beyanda bulunmak ise suç olarak kabul ediliyor ve bu hareketi gerçekleştiren mükelleflere çeşitli cezalar uygulanıyor. Tapu rayiç bedelini yanlış beyan etmek, ev satışından ya da kredi işlemlerinden haksız kazanç elde etmeye yol açıyor. Bu sebeple de yanlış bilgi veren kişilerin alacağı tapu rayiç bedeli cezası, faiz işleminden de geçiriliyor. Tapu değerini eksik bildiren kişilerin yaptığı işlem tespit edildiğinde, aradaki fark tahsil ediliyor. Ayrıca bu kişilere ödemeleri gereken gerçek harcın %’i oranında da ceza kesiliyor.

İmar uygulamasının olacağı yer hakkında detaylı bilgi için imar planına başvurulmaktadır. Peki, imar planı nedir, çeşitleri nelerdir? İmar uygulamasının olacağı yer hakkında detaylı bilgi için imar planına başvurulmaktadır. Peki, imar planı nedir, çeşitleri nelerdir? Nüfusu 10 binin üzerinde olan yerleşim yerlerinde imar planının oluşturulması 3194 sayılı İmar Kanununca zorunlu hale getirilmiştir. Bu sayının altında nüfusu olan yerleşimlerde ise belediyenin isteğine bırakılmıştır. Bu planın oluşturulmasının ardından; • İmar uygulaması, • Adaların yoğunlukları ve düzeyleri, • Yollar Gibi bilgiler ortaya çıkarılır. Bunun için de iyi bir istatistik raporunun hazırlanması gereklidir. Yapılaşma için önemli olan bu imar planı, arsanın imar yönetmeliğine göre belediyeler tarafından düzenlenmektedir.

İmar planının hazırlanması konusunda farklı çeşitler vardır. Bu imar planları İmar Kanununca hazırlanmaktadır. Kapsadıkları alan ve amaçlar göz önüne alındığında en üst kademe imar planı Mekansal Strateji Planıdır. Bu plan 1/ 250.000 ve 1/ 500.000 arasında ya da daha büyük ölçekli haritalamalarda kullanılır. Çevre imar planı ise 1/ 50.000 ve 1/ 100.000 ölçeklidir. Ayrıca çevre imar planları en az il ya da havzayı kapsayacak şekilde hazırlanmalıdır. İmar planı çeşitlerinden bir diğer ise Nazım İmar Planı’dır. Bu plan 1/ 25.000 ölçeklidir ve çevre düzeni planlarına uygun bir şekilde daha önceden hazırlanmış olan haritalar üzerine çizilmiş ve nüfus yoğunluğu, yerleşim alanlarının büyüklükleri gibi bilgileri içeren bir plandır.

İmar planlarından bir tanesi olan uygulamalı imar planı nedir soruna 1/1000 ölçekli ve önceden çizilmiş olan haritaların üzerine işlenen planlardır yanıtı verilebilir. Bu planlar çevredeki yapı adalarını, adaların yoğunluklarını, yolları ve imar uygulaması için gerekli olan tüm programları esas alacak şekilde ayrıntılı bir şekilde gösterir. İmar planı hazırlanırken de ilk olarak haritanın büyüklüğünün ve planın detayının ne kadar olması istendiği göz önüne alınmalıdır. İmar uygulaması yapılacak yer hakkında detaylı bilgiler veren plan veya haritaya imar planı denir. İmar planının, nüfusu 10 bini geçmiş olan yerleşim yerlerinde yapılması zorunludur. İmar planı ile yoğunluk düzeyi, imar uygulaması, adalar, yollar ve pek çok istatistik raporları oluşturulur. Nüfusu 10 binin altında olan yerlerde ise imar planının yapılıp yapılmayacağına belediye karar verir.

Planlar, hiyerarşiye göre sıralanır. Buna göre: Mekansal Strateji Planı , Çevre Düzeni Planı , Nazım İmar Planı , Uygulama İmar Planı

Nazım imar planı hususlarına göre tasarlanan imar planları, kadastro durumu ve hazır haritalar üzerinde yapılır. Yapıların imar planlarındaki, olması gereken ve istatistiksel olarak belirlenmiş plan çizimleri 1/1000 uygulama olarak adlandırılır. 1/1000 imar planları, tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak yapılır. Nazım imar planı esaslarına göre çizilen imar planlarıdır. Bölgelerin yapı adalarını, yoğunluk ve düzenlerini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını gösterecek şekilde hazırlanan raporlara, 1/1000 uygulama planı deniliyor. İmar planı yapım aşamaları 3194 Sayılı İmar Kanunu’nda yer alan 8. maddede konu ile ilgili hükümle açıklanır. 1/1000 ölçekli uygulama planlarında bölge planları; Sosyo-ekonomik gelişme eğilimlerini, Yerleşmelerin gelişme potansiyelini, Sektörel hedefleri, Faaliyetlerin ve alt yapıların dağılımını

Belirlemek üzere hazırlanacak bölge planlarını, gerekli gördüğü hallerde Devlet Planlama Teşkilatı yapmaktadır. Yahut belirlenen niteliklerde yaptırmaktadır. İmar planları oluşturulurken; Nazım imar planı ve uygulama imar planları dahil edilir. Bu iki plan tamam ise bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluk sağlanarak belediyelerce yapılan planlardır. Belediye sınırları içerisinde kalan yerlerin, nazım planlar ve uygulama planlarıyla alakalı yapılan planlardır. Yapılan planlar belediye meclisinde onaylanarak yürürlüğe giriyor. Onay tarihinden itibaren bir ay süre ile ilan ediliyor. Belediye başkanlığınca, gerekli prosedürler dahilinde 15 gün içerisinde kesin karar bağlanıyor. İdarelerin görevleri dahilince belediye başkanlığı, mülki amirlikler yapılan imar planının tamamını ya da bir kısmını kopyalar. Yöntem olarak kitapçıklar halinde de çoğaltarak belirlenen ücret karşılığında isteyenlere verebilmektedir.

1/1000 uygulama imar planı nasıl yapılır sorusu için nazım planlarından bahsetmek gereklidir. Nazım imar planları, 1/1000 planların temelini oluşturur. Onaylı halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olan, varsa bölge ve çevre düzeni planlarına uygun olarak hazırlanan ve arazi parçalarının; Genel kullanış biçimlerini Başlıca bölge tiplerini Bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını Gerektiğinde yapı yoğunluğunu, Çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini Ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü Gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere 1/2000 veya 1/5000 ölçekte düzenlenen planlardır. Nazım imar planı, detaylı bir raporla açıklanan ve raporu ile bir bütün olan planlardır.

Yeşil alanlar, parklar, çocuk bahçeleri, oyun alanları, piknik ve eğlence alanları, spor alanları, stadyum ve ibadet alanları imar planında sosyal tesis alanı olarak geçer. Uygulama imar planı, imar uygulaması yapılan yerin yapı adalarını, yoğunluklarını ve düzenini, yolları ve uygulamayı etkileyen bilgileri detaylarıyla birlikte gösterir. Kadastral durumu da işlenmiştir. Değişiklik yapılmasına dair yönetmelik Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nde yazar ve aşağıdaki gibidir: Yeşil alanlar: Toplumun faydalanması için yapılmış dinlenme, gezinti, piknik, eğlence ve kıyı alanları, çocuk bahçesi toplamıdır. Metropol ölçekli botanik, fuar, hayvan bahçeleri ile bölgesel parklar yeşil alanların içinde sayılır. Spor ve oyun alanları: Stadyum projesi içerisinde açık ve kapalı otopark, büfe, lokanta gibi ihtiyaçları da karşılayan ticari üniteleri barındırır. Sosyal ve kültürel tesis alanı: Sergi salonu, müze, sinema, tiyatro, kütüphane, kreş, anaokulu, kurs, yurt, çocuk yuvası, yetiştirme yurdu, bakım evleri, sığınma evleri, rehabilitasyon merkezi gibi yerleri kapsar. İbadet yeri: Dini tesise ait lojman, kütüphane, yurt, gasilhane, şadırvan, tuvalet gibi alanları kapsar. Mezarlık alanı: Mezar yerleri, morg, gasilhane, tuvalet, otopark gibi alanları kapsar.

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde 01 Haziran 2013 tarih 28664 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan yönetmelik ile yapılan değişikliklere göre; Bir adada ifraz yapılmak suretiyle yola cephesi bulunmayan parsel oluşturulamıyor. Yola cephesi olmayan parsellerin bulunduğu adalarda yola cephesi bulunmayan parsele yola cephe sağlamaya yönelik düzenleme yapılmaksızın bu parsele ve sınırı bulunan diğer parsellere ruhsat düzenlenemez. Kanunun 18 inci maddesinin uygulanamadığı hallerde yola cephesi bulunan parsellerden herhangi biri ile tevhid edilmesi mecburidir. Parsellerin maliklerinin kendi aralarında anlaşamadığı hallerde bu alanlarda plana ve yapılaşmamış olup olmadığına göre müsait olan parsellerle resen tevhid yoluyla parselasyon yapmaya ilgili idare yetkilidir. Kadastral yola cephesi olmayan tarla eğer imar planları kapsamında değilse aşağıdaki yolların izlenmesi gerekiyor. Yola cephesi olan komşu parsellerden geçit hakkı alarak yola cephe sağlanabiliyor. Geçit hakkı komşu parsellerin malikleri ile anlaşarak alınabileceği gibi anlaşamama durumunda mahkeme kararı ile de alınabiliyor. Bu iki durumda da geçit hakkının tapuya tescil edilmesi gerekiyor. İmar durumu alınabilmesi için her koşulda kadastral yola cephe olması gerekiyor. Kadastral yola cephesi olmayan tarla eğer imar planı kapsamında ise o zaman imar planlarının notları ile birlikte incelenerek, imar planının tarla için nasıl bir hüküm verdiğinin incelenmesi gerekiyor.

Tarlanız için imar izni nasıl verilir işte bu soruların cevabı bu haberimizde yer alıyor. Tarıma el verişli toprak parçası, sınırlı ve belirli bir alan tarla olarak belirlenir. Vasfı tarla içerisinde bazı bölgelerde yapılaştırılma için izin verilmiyor. Peki bu iznin sağlanması için neler gerekli. Yani özel imar nasıl alınır sorusunu soruyorsanız dikkat etmeniz gereken bazı kurallar yer alır.